公募资金持续减仓万科A，房地产何时“拨云见日”？

经济观察网 记者 周一帆 万科近日“传闻”缠身。3月5日，针对万科能否偿付3月11日到期美元债的市场质疑，记者从该公司方面获悉，万科美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

对此，创金合信基金金融地产研究员胡致柏向记者表示，在需求端未见明显改善的背景下，房企的现金流压力也很难看到缓解的迹象，行业融资环境的修复和市场信心的恢复，还有赖于更多政策支持。

胡致柏亦表示，优质的国央企开发商和地方国有房企，凭借自身融资能力和融资成本较低的优势，出现现金流危机的可能性较小，如果因为风险事件的冲击而带来短期股价的下行，则存在一定程度的修复机会。

公募密集逃离房企

从机构投资的角度来看，在近年多家知名房企暴雷后，包括公募在内的资金已纷纷开始逃离房地产股票。

以目前受到市场广泛关注的万科A为例，根据Wind统计，2023年第四季度持有万科A（000002.SZ）的基金数为73只，相比三季度减少了36只，下降比例达到33.03%。同时，2023年四季度万科A的公募持股总市值为29.17亿元，环比下降31.65%。

整体来看，2023年四季度数据显示，在主动权益类基金中（包括灵活配置型、偏股混合型、平衡混合型、普通股票型基金），共有35只产品选择减持万科A，其中25只于去年三季度重仓万科A的基金在四季度已直接清仓。

基金公司方面，四季度减持万科A超过500万股的有安信基金、工银瑞信基金、嘉实基金和上海东方证券资管，分别减持1309.15万股、1223.19万股、943.52万股和720.00万股。其中，上海东方证券资管已清仓万科A，而嘉实基金尽管已大幅减持，但仍持有1.37亿股，位列基金公司之首。

在具体产品上，2023年四季度减持万科A最多的基金是安信稳健增值A，共计减持930.00万股，仍持有1330.01万股；随后则是嘉实丰和A和嘉实产业优选A，分别减持612.68万股和566.71万股。实际上，在2023年四季度减持万科A超过100万股的11只基金中，除安信稳健增值A外的10只均为上期重仓，且均已选择清仓。

与此同时，港股的万科企业（2202.HK）也面临相似命运。2023年四季度数据显示，持有万科企业的基金数为11只，相比三季度减少2只；公募持股总市值为2.88亿元，环比下降49.97%。

在具体产品上，三季度重仓万科企业的泓德丰润三年持有和永赢惠添益A基金在第四季度分别减持871.74万股和82.10万股，均为清仓减持。

另一方面，公募基金对持有地产债也越发谨慎。2023年四季度末，仅两只基金买入万科境内债，持仓市值仅0.23亿元。

房地产“走向何方”

在格上理财研究员毕梦姌看来，因受制于资金压力，房企可开工优质土地储备减少，后续开工或将持续承压。同时房企也在持续出清，开工主体不足。在销售持续难有起色、资金端仍然承压的背景下，房企出险暴雷的过程也并未完全停止。

“人口因素亦是影响房地产市场的最关键因素。劳动年龄人口占比持续提升的时期为人口红利时期，各经济体在人口红利时期都伴随着经济高增长，房地产需求旺盛；而在人口红利时期结束后，房地产需求则逐渐萎缩。目前从我国的人口年龄分布来看，人口对我国房地产市场需求的支撑力将持续下降。另外，目前我国的房地产市场库存仍在较高的水平，从长期的角度而言，政策的刺激或难改变长周期的趋势，行业确实还面临着压力和风险。”毕梦姌进一步告诉记者。

消息面上，3月5日，国家发展改革委发布了2024年国民经济和社会发展计划草案。在房地产市场方面，草案提出要促进其平稳健康发展，高质量完成保交楼任务。同时，将一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，继续支持城市政府自主调整优化房地产市场调控措施。此外，草案还强调了加强在建项目预售资金监管的重要性，并加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造。

“地产行业需求端和融资端政策不断放松，一定程度上能够提振市场需求和房企现金流压力。但从目前放松政策的效果来看，春节后二手房活跃度有所提升，基本达到去年9月新政后水平，但相对传统的小阳春还有差距。价格上看，尽管部分城市环比数据出现止跌，但大部分城市下行仍是主流。”胡致柏坦言，“今年的小阳春二手以价换量的现象明显，与传统季节性的量价齐升的热度相比还有距离。新房市场的销售情况偏弱，购房者观望情绪浓厚，房企信心不足，销售回款情况较为一般。”

其同时表示，在融资层面，央行、住建部等部门政策频出，但从实际效果上看，房企新增银行信贷规模较小，债券市场经历大幅波动后，民企信用债新发仍未恢复，定增逐步落地但偏慢，实际完成募集资金房企仅有两家。因此，尽管政策的边际放松不断，托底思路明确，但房企现金流紧张的蔓延趋势尚未得到明显缓解，债务风险的不确定性仍在向更上层级的房企传导。

“从需求端整体看，行业基本面尚未触底，但从长周期看，中国城市化进程仍在不断演进，城市居民改善性需求始终存在，对长期房地产市场也无需过分悲观，待到行业拐点出现后，市场有望在合理的需求中枢上实现稳定。”胡致柏告诉记者。